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양평 부동산, 어디로 가야 하는가

기사승인 2019.10.11  10:21:54

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- 정부정책 변화, 양평 부동산에 어떤 영향 줄까
매매 보다 전월세 수요 증가… 아파트 과잉 공급 우려도

국토교통부의 2018년 주거실태조사에 따르면 ‘내 집을 꼭 마련해야 한다’는 답변이 82.5%를 차지했다. 주택 소유에 대한 욕구가 대단히 높다는 것은 익히 알고 있는 바다.

하지만 주택을 구입하는 것은 결코 쉽지가 않다. 결혼 후 최초로 주택을 마련하는 데 소요되는 기간은 7.1년으로, 2014년 이후 7년 내외를 유지하고 있다.

부동산은 우리나라에서 대표적인 투자재이자 소비재다. 통계청의 ‘2018 가계금융복지조사’ 에 따르면 국민들의 부동산 투자 목적은 ‘내 집 마련’이 31.0%로 가장 많았으며, ‘노후 대책’ 23.5%, ‘가치 상승’ 17.1% 등의 순으로 나타났다. 부동산, 특히 주택은 국민들에게 ‘내 집’이자 ‘재테크 수단’이 되는 재주를 가진 셈이다.

문재인 정부의 부동산 정책과 수도권 교통망(GTX) 정책 등으로 향후 양평 인구는 정체기에 들어설 것이라는 전망이 많다. 인구 유입이 막히면 양평 부동산 경기도 하향곡선을 그릴 전망이다. 사진은 용문면 내 한 아파트 단지 모습.

하지만 양평군 같은 농촌사회에서의 부동산은 투자처라는 개념보다는 ‘내 집’이 더 중요한 포인트다. 주택이나 토지는 일부 개발업자에게나 투자 대상일 뿐이다. 그래서 이전 정부의 부동산 부양정책은 양평을 비롯한 농촌 지자체의 부동산 시장에 큰 영향을 주지 않았다.

하지만 문재인 정부의 부동산투기 억제정책은 수도권 외곽에 위치한 양평에 직접적인 영향을 줄 가능성이 높다. 정부의 정책으로 인해 외부로부터의 인구유입이 영향을 받기 때문이다.

빅데이터와 양평 부동산업계에 오래 종사해온 전문가들의 의견을 토대로 향후 5년 간 양평 부동산 전망을 전망했다. 매달 쥐꼬리 월급을 쪼개 청약저축을 하고 있을 대다수의 주민들에게 내 집 마련을 위한 최소한의 정보가 되길 바란다. - 편집자 주

◆ 정부 부동산 정책 훑어보기

이전 정부의 부동산 정책이 부동산 부양정책이었다면 문재인 정부는 부동산 투기억제에 초점이 맞춰져 있다.

문재인 정부 출범 이후 현재까지 부동산 관련 대책이 25회나 발표됐다. 이 중 가장 의미가 큰 대책은 네 가지다.

첫 번째 6·19 대책은 폭등하던 부동산 가격을 잡기 위해 부동산을 광범위하게 규제하지 않고, 필요한 부분만 미세하게 규제한 ‘핀셋규제’ 정책이다. ▲청약조정대상지역 내 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)을 10%씩 강화 ▲청약 조정 대상지역 추가 선정 ▲서울 전역에서 민간택지 분양권 전매 금지 등을 주 내용으로 한다.

그러나 이 대책 이후에도 투기수요는 지속적으로 늘어났고, 특히 재건축·재개발의 기대수익이 높은 수준으로 유지되면서 정비사업 예정지역을 중심으로 주택가격 상승폭이 확대됐다. 이에 정부는 종합규제세트라 불리는 8·2 대책을 발표했다. 김현미 국토교통부 장관은 “수년간 이어진 과도한 규제 완화가 저금리, 대내외 경제여건 개선과 맞물리면서 투기수요가 크게 늘어났다. 과거 10년의 통계를 보면, 주택공급이 큰 폭으로 늘고 있는 추세다. 반면 자가보유율 및 점유율은 60%를 밑도는 수준에서 정체됐다. 집을 많이 가진 사람이 또 다시 집을 사들이고 있기 때문이다. 정부는 집을 ‘거주공간’이 아닌 ‘투기수단’으로 전락시키는 일은 용납하지 않겠다”며 주택시장을 경기부양의 수단으로 이용하지 않겠다는 원칙을 내세웠다. 주요 내용은 ▲분양권 전매 시 양도소득세율을 40%에서 50%로 증가 ▲청약 1순위 조건 강화 ▲민간택지(재개발, 재건축 물량) 분양가 상한제 재시행 ▲주택담보대출에 필요한 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV)을 40%로 축소 등이다.

하지만 집값은 좀체 잡히지 않았다. 이에 정부는 8월 27일 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로 추가로 지정한 뒤 곧바로 9·13 대책을 발표한다.

9·13 대책은 8·2 대책 이후 가장 큰 부동산 대책으로, 종합부동산세 강화를 골자로 했다. 종합부동산세 과표 3억~6억원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 부과(서울특별시·세종특별자치시는 종부세 최고세율을 3.2%로 인상)하며 세 부담 상한선을 150%에서 300%로 확대한다는 것이다. ▲주택담보대출 규제 ▲주택공급확대 ▲청약 1순위 자격을 무주택자로 제한 등도 더불어 제시했다. 이 정책의 연장선으로 여겨지는 9·21 대책은 수도권 30만 호 주택공급을 주 내용으로 하는데, 불안한 심리를 안정시키는 데 큰 역할을 했다. 주택담보대출 규제로 유주택자 대출을 원천봉쇄한 것도 예상보다 큰 효과를 발휘했다. 대출승계가 불가능해지자 투자수요가 급감했다.

앞서 살펴봤듯이 정부의 부동산 정책의 핵심은 투기 억제, 실거주자 확대다. 이명현 한국공인중개사협회(이하 KAR) 양평지회장은 “금융, 세제, 규제 등 때문에 서울과 지역 부동산 시장은 다른 양상을 보인다”며 “양평은 중앙 정책이 발표된 후 6개월~1년 가량 지나야 영향을 받고, 실거주자 중심 거래이기 때문에 영향도 크게 받지 않는다”고 설명했다.

하지만 이 회의장 이 같은 주장은 문재인 정권에서는 다를 수 있다는 의견도 있다.

◆실거주 주택거래 대다수

통계청의 2008~2018년 양평 건축물거래현황을 보면 2010~2013년 거래량이 감소하다 2014년부터 증가, 2018년에 다소 감소한 모습을 보였다. 수년 전부터 불황을 경험하고 있다는 공인중개사의 말과는 다르게 건축물 거래량은 눈에 띄는 변화를 보이지 않는다.

앞서 이명현 지회장의 말처럼 정부의 부동산정책에 큰 영향을 받지 않는다는 것이 데이터로도 드러났다.

그렇다면 토지거래는 어떨까. 주택거래에 비해 양평의 토지거래는 최근 침체기라는 것이 부동산업계의 공통된 의견이다. 서인향 KAR 용문분회장은 “양평군 부동산 시장은 토지거래가 주거래였다. 토지는 미래가치가 있기 때문이다. 이를 사서 건축물을 짓고 다시 거래하는 양상이었다”며 “하지만 지난해부터 토지거래가 줄고 있다. 이전처럼 대규모 전원주택단지를 개발하는 것은 이제는 어려울 것”이라고 말했다.

양평 부동산 거래의 상당비율을 차지했던 토지매매거래량이 줄어드니 부동산시장 불황으로 느껴지는 것이다.

또 하나 살펴볼 부분은 양평에서는 어떤 형태의 주택을 거래하고 있느냐다.

지난 10년간 양평군 주택매매거래현황을 보면 단독주택매매가 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 연립주택 거래보다 압도적으로 많다.

이 의미는 외부에서 들어보는 전입자들이 전원주택을 짓고 양평으로 온다는 의미다. 통계청 자료에 따르면 2015년 단독주택 거주 가구 수 2만6143호에서 지난해는 2만9196호로 3년 새 3000호가 늘었다. 연간 1000호의 전원주택이 양평에 새워진다는 뜻이다.

흔히들 양평에는 규제로 인해 산업이 없다고들 하지만 이는 잘못된 주장이다. 엄청난 토목·건축 사업이 벌어지고 있는 곳이 바로 양평이다.

석진주 기자 sukjj@ypsori.com

<저작권자 © 양평시민의소리 무단전재 및 재배포금지>
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  • 누구가 2019-10-17 15:39:10

    경기도에서 미분양이 적고, 서울 접근성이 좋은 지역에서 잇따라 분양이 양평군 예정돼 관심을 끌고 있다. 이들 지역은 노후 주택이 밀집한 곳으로 신규 공급 물량이 적어 새 아파트 프리미엄이 붙을 것으로 예상하는 사람들이 많다.삭제

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